房地产投资项目经济评价概述
房地产投资项目经济评价为房地产投资决策提供重要依据。
房地产投资项目经济评价，就是要对投入的“失”与产出的“得”进行衡量，作出是否“值得”的结论。或者说，在给定的风险下，预期的未来收益是否大到足以证明当前的费用支出是合理的。
1.通常包括3个步骤：
①估计相关现金流量；
②计算有关评价指标；
③将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论。
2.现金流量的概念
现金流量是指一个项目（或方案）在某一特定时期内收入或支出的资金数额。
现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。
净现金流量＝现金流入量－现金流出量
房地产投资项目经济评价指标和方法
1.租金回报率
2.投资收益率
3.资本金收益率
4.静态投资回收期
1.财务净现值
2.财务内部收益率
3.动态投资回收期
主要静态盈利性评价指标和方法
1.租金回报率
租金回报率是指房地产的租金与价格的比率。其计算公式为：
2.投资收益率
投资收益率是指投资项目正常年份的收益总额或年平均收益总额与投资总额的比率。其计算公式为：
3.资本金收益率
资本金收益率是指投资项目正常年份的收益总额或年平均收益总额与资本金的比率。其计算公式为：
4.静态投资回收期
静态投资回收期是指在不考虑资金的时间价值时，以项目的净现金流量抵偿原始总投资所需的时间，或以净收益收回初始投资所需的时间。
主要动态盈利性评价指标和方法
1.财务净现值
财务净现值（FNPV）通常简称净现值，是指按设定的折现率计算的项目计算期内各期净现金流量的现值之和。
2.财务内部收益率
财务内部收益率（FIRR）通常简称内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
注意：
1）FIRR是先采用试错法，计算到一定精度后再采用线性内插法求取，即FIRR是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取。
2）财务内部收益率的评价标准是：如果FIRR≥ic，则说明项目的盈利能力达到或超过了所要求的收益率，项目在经济上是可接受的，否则不可行。
3.动态投资回收期
动态投资回收期（Pb）是把项目各期（通常以年为单位）的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现后，再来计算投资回收期。
房地产投资项目的动态投资回收期，是自投资起始点算起累计净现值等于零的年份。
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