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近日有投资人给小编反馈，其购买的安信信托上海外滩董家渡项目去年年底分配了5%的本金和收益，剩余的本金收益什么时候退出仍然是未知数，这个项目的投资失败对投资人造成了很大的打击，产品退出之前，对于地产项目目前也是持观望态度。今天小编就来和大家一起来解析一下为什么这么好的标的的信托项目就延期了呢，以后买地产信托需要注意什么事项！小编下面结合合同条款总结一下这个产品的五宗罪。一宗罪：信托计划资金运用方式为股权投资而不是债权投资信托资金用于支付中民外滩房地产开发有限公司不低于45%，不超过50%股权的受让价款。本信托计划成立后，受托人将各期信托资金中的1%用于认购保障基金，剩余的99%信托资金用于支付标的股权转让价款，剩余的99%信托资金在支付标的股权转让价款后仍有剩余的，可用于上海董家渡金融城项目的开发建设以及向受益人分配信托利益。解读：项目的资金用途是股权投资而不是债权投资，目前地产私募基金基本都是这样的结构设计，也有一些地产股权信托是类似结构设计。那么客户的固定收益从哪里来呢，合同也说的很清楚，募集的客户资金可以用来分配信托利益，所以小编推断客户每年12月30日的的固定利益可能是来自于募集资金预留。二宗罪：信托计划期限长，存在流动性风险信托计划的总期限为60个月，自本信托计划成立之日起算。具体包括：(1)首期优先信托受益权期限为60个月，自信托计划成立之日起算；(2)信托计划成立后发行的各期优先信托受益权期限为自各期优先信托受益权生效日起至本信托计划成立满60个月之日止，即各期优先信托受益权应同时到期；(3)劣后信托受益权晚于优先信托受益权取得信托利益并到期。信托计划存续满12个月（含）后或信托计划提前收取到标的股权投资收益的，受托人有权可提前分配部分优先信托受益权的信托资金及对应的信托收益并提前结束相应的优先受益权，受托人每次提前分配的优先信托受益权信托资金金额不低于30亿元，且应以10亿元的整数倍递增。分配完成后，优先委托人根据其持有的剩余优先信托受益权对应的信托资金享有后续信托收益。解读：信托计划总的时间本来就是60个月，但是募集的时候客户可以买成12个月或者24个月的期限，安信本来的预想是等到12个月或者24个月快到期的时候滚动募集一部分再加上项目本身的一些回款解决项目投入的长周期流动性问题，但是因为安信多个项目逾期导致后面资金难以募集，进一步导致12个月的客户无法按期退出。根据绿地最新的说法，这个项目总投入高达六七百亿，全部结算完成获得正收益的时间大约是年，客户如果等这么久退出也是要哭了。所以监管一直要求产品期限和底层资产退出时间要一致就是这个道理，但是目前还是有公司是这么拆分期限去做的，投资人需要自己去鉴别，不要总是想当然后面肯定募集资金接的上，要考虑万一接不上了怎么办，你的资金能承受多长时间的延期。三宗罪：信托产品保障措施不够信托计划采用结构化设计：以劣后信托受益人对董家渡项目的投入优先保障优先级信托资金的信托利益。信托财产不足以分配全部优先信托受益权的信托利益时，由劣后受益人承担亏损。主动管理：项目日常开发经营由中民投负责，安信信托向项目公司派出董事、财务副总监，从股东会、董事会、财务、印章、人员等多个层面对项目公司进行主动管理，确保项目公司有序经营，实现既定的信托目的。解读：信托计划的风控措施和债权类产品相比，少了资产抵押，销售资金归集，担保方回购方等，所以股权类产品管的手段再多，还是要看底层资产的回款周期以及项目盈利情况，一般住宅类项目回款周期相对来说短一点，回款以后能不能回到监管账户上进行沉淀是个问题，项目本身盈利情况又是个问题，现在地产开发已经过了高盈利的时代，地王的项目很多是亏损入市，住宅项目的税后利润率也没有以前那么高了。四宗罪：信托资金的退出路径单一受托人有权以取得的目标公司分配股息、红利，以及受托人转让、处置标的股权等方式将信托财产变现，并按照《资金信托合同》约定向受益人分配信托利益。解读：从目前来看，董家渡项目还处于开发投入阶段，销售回款尚不充足，所以想从项目公司分配股息，红利是很难的，转让处置标的股权根据目前成交的市场价又会覆盖不了信托本金，所以股权退出这一条路也很难走。五宗罪：安信对于项目本身的判断过于乐观产品的推荐PPT上面描述：，（1）预计董家渡金融城的住宅区售价预计25万元/㎡，定位与汤臣一品和中粮海景壹号基本一致。解读：目前本项目的住宅部分的销售均价是13.8万/㎡，远远低于预估。（2）目前9块地均已获取地下施工许可证，五块地取得地上部分施工许可证。18年年底将拿到全部地上+地下的四证。项目计划于年全部竣工，最快于年底将竣工。目前2栋楼玻璃幕墙已完工，4栋楼已封顶，最快于18年四季度开始预售，最慢于19年上半年开始预售。目前办公楼已有客户询价。解读：预售时间估计过于乐观，而且由于新冠疫情，本项目的住宅部分虽然拿了预售证但是推盘节奏势必放慢，而且产品属于顶级豪宅，客群并不好找。（3）本项目总投资预计亿元，项目信托期限内现金总流入约1,亿元，对该项目优先级信托资金本金的覆盖率约%，对该项目优先级信托资金本益的覆盖率约%。其中写字楼预计以10万-15万一平出售。解读：本金覆盖率过低，万一市场有什么风吹草动不得不降价出售的时候，本金保障系数很低。综上所述，这个安信信托的董家渡项目就是一个股权投资，然后给了固定收益，滚动发行未遂导致了客户的延期兑付，但是这个项目毕竟是有资产的，小编估计最后退出应该是没问题，退出的价格现在还不好估计，但是价格也不会太难看，项目出了风险以后如果有对应的资产投资人心里还是有底的，只是资金缺少了流动性而已。这个项目和海银财富的中城大厦的有点像，区别在于海银财富对应的资产是一个已经建好的写字楼可以随时退出只是退出价格问题，安信信托这个项目对应的资产是一个需要长周期多资金投入开发的资产，所以短时间退出并不现实。有人说房地产投资最大的风险是完工风险，如果完工了风险就大幅降低了，小编认为还是非常有道理的。所以，以后买地产投资项目投资人要睁大眼睛看看到底是股权项目还是债权项目，还是明明是股权的项目偏偏包装成债权的项目？后面小编会再和大家分析目前比较常见的地产私募基金和信托地产股权产品投资注意事项，欢迎