项目总投资的认定指的是在PPP项目建设、初期运营过程中，对项目全部投入资金或实物价值的认定值，它是政府支付运营补贴或服务费用的基准值，项目建设总投资是整个项目总投资的重中之重，可以说项目建设总投资的估算额直接影响着对项目总投资的确定。

项目总投资

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项目总投资一般指在某一时间段内一次预算的一次性投入或分次投入的资金或实物总额，PPP项目确定总投资的价值，应当自项目开启实质性立项筹备时计算至项目试运营结束为止。一般包括建设总投资、建设期利息和流动资金。其中，建设投资包括工程费用、工程建设其他费用和预备费用；

建设投资：是指按拟定建设规模、方案和建设内容所需的投入资金。主要是用于建设项目的所有工程费用(工程建筑、安装费和设备购置费)、工程建设其他费用及预备费用(基本预备费和涨价预备费)的总和。

工程费用：主要包括工程建筑、安装费和设备购置费。主要用于项目工程建设而发生的费用，以及设备、工器具购置和安装费用。

工程建设其他费用：指工程建筑、安装费和设备购置费以外的，在工程筹建到工程竣工验收交付生产或使用为止的整个建设期间，为了保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。

工程建设其他费用

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建设用地费

一、建设用地取得方式：出让、划拨、租赁、转让

出让取得：

（1）居住用地70年。

（2）工业用地50年。

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。

（4）商业、旅游、娱乐用地40年。

（5）综合或者其他用地50年。

划拨取得：国家机关用地、军事用地、基础设施用地、公益事业用地、其他。

二、建设用地取得的费用

1、征地补偿费用种类

土地补偿费：归农村集体经济组织所有，该耕地被征前三年平均年产值的6~10倍。

安置补助费：归被征地单位和安置劳动力的单位所有，每个需安置农业人口的标准，为该耕地被征前三年平均年产值的4~6倍；但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征前三年平均年产值的15倍。

土地补偿费和安置补助费，尚不能使需安置农民保持原有生活水平，经省级政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费总和不得超过土地被征前三年平均年产值的30倍。

青苗补偿费和地上附着物补偿费：归青苗和地上附着物所有者所有。注：凡在协商征地方案后抢种的农作物、树木等，一律不予补偿。视协商征地方案前地上附着物价值与折旧情况确定，原则“拆什么，补什么；拆多少，补多少，不低于原来水平”。

新菜地开发建设基金：归地方财政所有，一年只种一茬或因调整茬口种植蔬菜，不作为收取开发基金菜地；征用尚未开发的规划菜地，不缴纳基金；蔬菜产销放开，能够满足供应，不再需要开发新菜地的城市，不收取基金。

耕地占用税：归国家所有，征收范围包括占用耕地、鱼塘、园地、菜地及其农业用地建房或从事其他非农业建设，均按实际占用面积和规定税额一次性征收。占用前三年曾用于种植农作物的土地也视为耕地。

土地管理费：归建设方所有，在土地补偿费、青苗费、地面附着物补偿费、安置补助费四项费用之和的基础上提取2%~4%。

2、拆迁补偿费用

拆迁补偿：分为货币补偿和房屋产权调换。货币补偿根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。房屋产权调换双方按照计算得到的被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

搬迁、安置补助费：分为拆迁补助费和安置补助费。

3、出让金、土地转让金

原则：即地价对目前的投资环境不产生大的影响；地价与当地的社会经济承受能力相适应；地价要考虑已投入土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途、所在区类、容积率和使用年限等。

与项目建设有关的其他费用

一、建设管理费

建设管理费是指建设单位为组织完成工程项目建设，在建设期内发生的各类管理性费用。

1、建设管理费的内容

（1）建设单位管理费

（2）工程监理费

（3）工程总承包管理费

2、建设单位管理费的计算

建设单位管理费=工程费用×建设单位管理费费率

二、可行性研究费

三、研究试验费

不包括以下项目：

（1）应由科技三项费用（新产品试制费、中间试验费和重要科学研究补助费）开支的项目；

（2）应在建筑安装费用中（企业管理费中检验试验费）列支的施工企业对建筑材料、构件和建筑物进行一般鉴定、检查所发生的费用及技术革新的研究试验费；

（3）应由勘察设计费或工程费用中开支的项目。

四、勘察设计费

五、专项评价及验收费（环评、安评等）

六、场地准备及临时设施费

1、场地准备及临时设施费的内容

（1）建设项目场地准备费是指为使工程项目的建设场地达到开工条件，由建设单位组织进行的场地平整等准备工作而发生的费用。

（2）建设单位临时设施费是指建设单位为满足工程项目建设、生活、办公的需要，用于临时设施建设、维修、租赁、使用所发生或摊销的费用。

2、场地准备及临时设施费的计算

新建项目的场地准备和临时设施费应根据实际工程量估算，或按工程费用的比例计算。改扩建项目一般只计拆除清理费。

场地准备和临时设施费=工程费用×费率+拆除清理费

此项费用不包括已列入建筑安装工程费用中的施工单位临时设施费用。

七、引进技术和引进设备其他费

引进技术和引进设备其他费是指引进技术和设备发生的但未计入设备购置费中的费用。

八、工程保险费

包括建筑安装工程一切险、引进设备财产保险和人身意外伤害险等。

九、特殊设备安全监督检验费

十、市政公用设施费

......

预备费：包括了基本预备费和涨价预备费

基本预备费指项目实施过程中可能发生，且难以预计的，需要事先预留的费用。包括了：

(1)在批准的设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用;经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用。

(2)一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。

(3)竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。

基本预备费以工程费用和工程建设其他费用之和为基数，按部门或行业主管部门规定的基本预备费费率估算。计算公式为：

基本预备费=(工程费用+公测很难过建设其他费用)*基本预备费费率;

涨价预备费是对建设工期较长的项目在建设期内可能发生的材料、设备、人工、机械等价格上涨引起投资增加而需要事先预留的费用。

建设期利息：指项目建设期发生的支付银行贷款、出口信贷、债券等的借款利息和融资费用。

流动资金：指项目运营期内长期占有的，并周转使用的营运资金。而我们做项目时经常遇到的铺底流动资金，则指的是项目投产初期所需，为保证项目建成后进行试运转所必需的流动资金，一般按项目建成后所需全部流动资金的30%计算。

项目决策分析与评价阶段一般可分为投资机会研究、项目建议书、可行性研究和项目前评估四个阶段。

由于不同阶段所能掌握的资料的详尽程度和要求的工作深度不同，因此允许的投资估算和准确度都有所差别。

一般来说，随着工作的进展，项目投资估算应逐步细化，准确度将逐步提高，所允许的误差率将逐渐缩小。

投资机会研究阶段允许的误差率最大，为±30%;可行性研究阶段及以后可允许的误差率较小，为±10%。